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一、行业概况

物业管理概念可以从狭义与广义两方面来说，从广义层面而言，物业管理代表物业的整个生命周期，管理人员对附有经济价值和使用性的财产采用科学的方法进行管理，并综合运用各种管理手段达到管理的最终目标。从狭义层面而言，物业管理是指物业服务机构，是业务委托的为业主提供各种生活服务的专业机构。狭义物业管理的内容主要是维修管理、卫生管理、环境保护及安全管理等。

物业管理企业常称为物业管理公司，是指具有一定的法人资格，是在业主委托下按照合同内容向业主提供各项物业服务的专业机构和经济实体。按照物业管理合同的相关内容，全面对业务的各项生活提供服务，主要包含房屋建筑及公共设施的管理、卫生管理、消防管理以及绿化、市政管理，向全体业主提供综合性服务，并向全体业主收取一定的管理费的有偿服务的企业。2007年修订的《物业管理条例》物业服务公司正式取代物业管理公司。

物管行业在过去三年的发展速度远胜之前十年，随着资本市场对行业认识的加深和龙头物管公司依托内生增长、外部收购等方式，龙头公司获得了规模、品牌的明显成长。截止至 2019 年底，共计有四家上市物管公司实现在管面积突破 2 亿平米，包括保利物业、碧桂园服务、雅生活服务及绿城服务，在管面积分别为 2.86、2.76、2.34、2.12 亿平米，2016-2019年在管面积CAGR分别为52%、45%、67%、26%; 在在管面积保持高速增长的同时，龙头物管公司的合约面积/在管面积比值仍保持较为充裕的状态，四家在管面积突破2亿平米的物管公司其该比值分别为 1.7、2.5、 1.5、2.1倍，与公司过往历史数据相比，并未有明显下降，亚娱体育app官网下载的规模增长确定性并未打破。

二、宏观环境分析

（一）政治法律环境分析

十八大以来，我国在经济建设、全面深化改革、民主法治建设、思想文化建设都取得了重大的突破，人民生活不断改善，标志着中国特色社会主义进入新时代。党的十九大报告指出，永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，为此国家出台了一系列政策法规，以促进产业结构调整，持续提高人民生活水平，提高人民的获得感与幸福感。物业管理行业作为经济和社会发展的稳定器，既创造了大量的就业，又承接了社会公共服务职能，为推动物业管理行业的持续健康发展，十八大以来国家持续简化各类审批流程，有计划地取消一系列资格认定及行政审批事项，管理重心向事中及事后监督管控转移;随着国家简政放权不发加快，物业管理行业的政府监管更加科学、合理，标志着行业进入新的发展阶段。

2014年国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔2014]2755号)要求放开房地产经纪服务、非保障性住房物业服务及住宅小区停车服务等七项服务定价管理，使市场在资源配置中起决定性作用，促进相关服务行业发展。

2016年国家税务总局《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定:“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额作为销售额，增值税按照3%的比率征收。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票，以避免由于营改增导致物业公司代收水费业务税负上升的况。”2016年商务部《居民生活服务业发展“十三五”规划》(商服贸发〔2016) 488号)指出:“以满足人民群众日益增长的生活服务需求为出发点，重点围绕提高供给能力、优化供给结构、提升供给质量、改善供给环境、规范供给秩序等方面着力推进供给侧结构性改革，促进居民生活服务业集约化、信息化、标准化发展，加快构建多层次、全方位的居民生活服务体系，扩大服务消费，促进消费结构升级。到2020年，初步形成优质安全、便利实惠、城乡协调、绿色环保的城乡居民生活服务体系，更好地适应人民群众大众化、多元化、优质化的消费需求。”

2017年国务院印发了《关于取消第三批中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发(2017) 7号)和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发「2017〕 46号)，随即住房和城乡建设部相应发布了《关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》和《住房城乡建设部办公厅关于取消工程建设项目招标代理机构资格认定加强事中事后监管的通知》(建办市(2017) 77号)，要求各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，标志着物业服务企业的资质管理成为历史。此外，住房城乡建设部办公厅还发布了《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，对取消资质认定后如何加强物业服务企业的监督与管理，做出了一系列的指示。

（二）技术环境分析

随着互联网等信息技术的推广运用，物业管理行业也越来越多的受到技术发展的影响，如智慧社区的构建、企业APP的广泛运用等，既给行业带来了创新与活力，推动行业向现代服务业转型升级，也将加剧行业内部的竞争与变革。

目前，物业企业开展比较广泛的社区增值服务主要是社区020。物业企业以自建的APP为载体，向社区居民提供生活服务类020，如家政、维修等。同时通过APP平台开展电商服务，销售商品。虽然目前社区增值业务并没有形成固定或己成熟的商业模式。面对互联网企业的竞争，物业企业开展社区020的优势并不明显，但这并不改变物业企业在社区经济领域的发展，掌握社区入口优势以及与住户的近距离是其他互联网公司难以匹配的。

此外，一些较新的系统，正在逐步研发、推广中，为物业管理行业解决“人工成本高、人员流动性大、服务质量参差不齐”等难题提供了新的途径。如安全管理方面的区域整体安全监控系统，涵盖远红外线设防、电子巡更系统、门禁系统、紧急事件报警系统以及各类识别系统，它的投入使用，既提高了社区安全性，又能有效减少了秩序维护员的配置，降低人工成本。信息管理方面的物业管理信息系统，既便于后台管理部门对业主信息的维护，又可以通过系统直接处理业主的投诉、报修及装修等业务。信息化技术手段被广泛运用于物业管理企业的服务业务及内部管理，推动了服务的标准化及品质升级，优化了客户的体验感;同时科技还可以帮助解放部分劳动力，提高企业整体运行效率，降低企业的运营成本;此外越来越多的新业务需求，也依托信息化技术来实现，帮助物业管理企业获得新的利润增长点。但是依托现代信息技术的物业管理与服务模式与传统物业管理有很大不同，因此许多重要岗位需要配备高素质的技术管理人才，对物业管理行业的人力资源管理提出了更高的要求。

（三）经济环境

十八大以来，中国经济实力不断增长，国内生产总值达到82.7万亿，年平均增长率达7.1%，中国经济占世界经济的比重也提高了3.6个百分点，达到约150%，世界经济增长贡献率超过了30%。国家整体经济水平的提升，在以下几个方面对物业管理行业产生了较为显著的影响。

1.城镇化水平不断提高。((2017年国民经济和社会发展统计公报》数据表明，截止2017年末城镇常住人口达到8.13亿人，城镇化率约59%，比2016年同期增加1.17个百分点。2017年新增城镇人口4000万人，新增住房巧亿平方米。改革开放40年来，中国城镇化水平得到了显著提升，从1980年的19.2%，增加到2017年的58.52%，城市人口从2亿增加到8.13亿。城镇化水平的持续推进，为物业管理行业的发展奠定了坚实基础。

2.服务业的经济地位不断上升。十八大以来，在供给侧改革的推动下，中国经济结构持续优化，2017年末服务业在经济中的比重由45.3%上升至51.6%，比例超过一半，可谓是经济增长的主要动力之一。2018年上半年国内生产总值达41.9万亿，其中第三产业增加值达22.76万亿，占比54.3%，同比增长6.8%。随着服务业的持续发展，物业管理行业作为其中的重要力量之一，也将获得更大的发展空间。

3.消费的结构性变化。国家统计局发布《2019年居民收入和消费支出情况》显示，近年来，我国消费保持平稳较快增长，己经成为经济稳定运行的“压舱石”。2019年，全国居民人均消费支出21559元，比上年名义增长8.6%，扣除价格因素，实际增长5.5%。其中，城镇居民人均消费支出28063元，增长7.5%，扣除价格因素，实际增长4.6%;农村居民人均消费支出13328元，增长9.9%，扣除价格因素，实际增长6.5%。

4.资本市场的改革和完善。在实体零售业饱受电商冲击的情况下，社区商业以其独特的地理位置优势，成为商业领域的后起之秀，使得服务在社区商业一线的物业管理企业逐渐得到资本市场的重视，物业费ABS等资产证券化产品发行以及物业管理企业上市，成为物业管理企业融资及扩大企业规模的新途径。2019年，截止目前，累计有6家企业在港上市，1家A股上市，另外还有更多企业走在上市的路上。

5.经营成本持续上涨。物业管理行业是劳动密集型行业，虽然近年来企业不断引进互联网技术，优化人员配置，但到目前为止人工成本仍是企业最大的成本。随着经济发展、物价上涨，为保障劳动者的基本权益，国家出台了一系列的制度，规定劳动者的最低工资，并建立了工资的持续增长机制;此外从2019年1月1日起执行的《国税地税征管体制改革方案》，要求基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费将由税务部门统一征收，企业要按照员工的实际工资缴纳相应的社保费用，导致人工成本的大幅上涨，使得企业管理企业的经营成本难以降低，利润空间不断被压缩。

（四）社会文化环境

物业管理行业作为承接社会公共服务职能的行业，具有其社会性，受到社会环境的影响较为显著，具体表现在社会结构、价值观念、收入水平等方面。

1.社会结构。社会结构包括人口的区域结构、年龄结构以及家庭结构等。从人口的区域结构看，如上文所述，2017年末国家城镇化率约59%，年内新增城镇人口4000万人，新增住房巧亿平方米。城市人口的增加一方面增加城市房地产需求，另一方面也增加了劳动力供给，对物业管理行业而言，非常有利。

从人口的年龄结构看，2017年中国16至59周岁的劳动年龄人口为9. 02亿人，占总人口的64. 9%; 60周岁及以上人口2.4亿，占比17. 3%，其中65周岁及以上人口1. 6亿人，占比11. 40}。目前国际上对老龄化社会的判断标准是，60周岁及以上人口占比达到10%，或者65周岁及以上人口占比达到7%，中国己然超过这个标准，步入老龄化社会。人口老龄化意味着人口红利的逐渐消失，给劳动密集型的物业管理行业带来了更大的调整;但与此同时，人口老龄化带来了新的需求增长，即老年人对养老型社区及物业服务的需求将大幅增加，可能成为物业管理行业新的业务增长点。

从人口的家庭结构看，《中国家庭发展报告2016》指出中国家庭户规模小型化，2014年比2000年户平均规模下降0.47人，平均规模为不足3人;结构核心化，己婚夫妇或己婚夫妇及其未婚子女构成的核心户约占6成;同时家庭传统功能弱化，社会支持不足，近九成家庭有不同程度的照料需求，其中近四成家庭有双重照料需求，面临“上有老、下有小”的照料现实。家庭规模的缩小及照料需求的增加，表明单纯依靠家庭成员难以完成儿童托管及老年人看护等家庭责任，这些都将成为物业管理企业新业务发展方向。

2.价值观念及收入水平。随着经济发展，收入水平的不断提高，人们的价值观念，特别是消费观念也发生了很大变化，对服务性消费的重视程度越来越高，表现在物业管理行业，购房者作为业主交纳物业费以获得各项物业服务的意识不断普及，同时也对物业管理企业提供的服务提出了更高的质量要求以及更多的个性化需求，一定程度上推动了物业管理企业的发展。

三、行业现状分析

（一）发展历程

从物业管理20年的发展轨迹来看，行业主要经历了三年发展阶段:一是初期的市场化经营的物业管理阶段，二是规模化、专业化、社会化为特征的发展阶段，三是集团化、集约化新型物业管理的发展阶段。

（二）市场规模

市场规模方面，目前龙头物管公司的市占率最高仅为 1.3%左右，无论是较发达国家的 物业管理行业的集中度或是国内上游房地产开发业的集中度均有较大差距。考虑到 物管公司对于其关联方开发项目的渗透率基本达到100%，与此同时都在同时进行积极的市场化拓展，我国物管行业的集中度将保持快速提升的趋势，并且距离集中度天花板有较远距离。

（三）发展特点

受新冠疫情影响，对于物业行业最大冲击在于全国各地大部分城市都响应国家号召，居家隔离，不少疫情严重的城市甚至采用封城政策;同时此疫情潜伏于回乡之际，发生于新年之际，因此大部分区域小区居民人数上较平时上升许多，物业企业的管理难度显著加大，人手配置也因为春节用工难而捉襟见肘。短期之内对物业管理企业产生较大压力。但因此得到政府的高端关注和支持，一方面协调基层组织与所处小区物业公司展开全面合作，在街道办的指导下，小区居委会和物管公司倾力合作，协助政府进行本小区居民出入登 记和上门体检等基层服务工作。另一方面，各省市区政府陆续出台相应的支持性政策，这些政策主要分为两种形式：一是直接或间接为物业管理企业提供补贴，比如杭州、宁波、温州、合 肥和绍兴皆对参与区内疫情防控工作的住宅小区物业服务企业按在管面积给予物业费的资金补贴。另一种是直接或间接为物业管理企业减免租金和延期支付税款，比如重庆市就发布对中小微物业服务企业免缴养老，失业及工伤保险，同时对大型物业服务企业则选择缓交社保费用。

（四）存在的问题

从行业的总体发展状况来看，我国物业管理行业的发展快速但还很不平衡，尚处于成长壮大阶段，存在诸多阻碍其深入发展的问题。

四、行业供求分析

（一）行业需求分析

1．物管行业政策推动市场发展。

物业管理行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛，空间巨大。截至2018年底，全国物业管理面积达211亿平米。短期来看，随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积有望释放，亚娱体育app官网下载1-2年物业管理行业将迎来一轮快速增长。长期来看，受益于城镇化率、人口增长、人均居住面积等因素的驱动，行业有望维持增量发展。预计截至2030年，管理面积将达到326亿平，收入规模超2万亿。

受益于物业管理的轻资产运营模式和高收缴率、高续约率，物业管理企业相比地产开发关联公司而言，现金流更为稳定。而充裕的货币储备有助于企业通过并购等方式进一步扩大管理面积规模，为亚娱体育app官网下载的业绩增长提供动力来源。管理面积的增长可进一步带来收入和现金流的稳定增长，形成良性循环。

2．行业可替代性分析。

物业管理行业为业主提供的服务主要为基础物业服务及部分专业服务，基础物业服务通常包含公共秩序维护、公共区域及设施维护、保洁服务及园林绿化养护等，专业务则是一些委托性服务，如代收水、电、燃气费用等等。随着专业化分工的日趋完善，提供外包服务的专业化机构不断增加，物业管理企业从服务提供者逐渐转变为资源整合者，通过购买外包服务为业主提供各类基础物业服务;而委托性服务方面，随着各类线上平台的广泛运用，许多政府机构、水电燃气等企业均实现了线上服务，业主可以自主完成各类缴费业务。

此外，业主委员会体制的成熟化，也在加剧上述威胁。随着经济发展，人们的综合素质不断提高，业主对物业管理的认识不断深入，维权意识日益增强，许多物业小区己经自发建立业主委员会，并由业主委员会代表业主选择新的物业管理企业，甚至进行自治。过往由于提供物业服务需要大量的人力，业主委员会自治难度较大，但是随着科技的发展，业主可以通过各种线上服务平台直接委托各类专业服务机构提供相应的服务，使得物业管理企业被替代的可能性日益增加。

（二）行业供给分析

物业管理供给是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业管理企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量。

1．物业管理消费供给的连锁性。

消费者对物业管理服务的需求具有时间上的继起性，表现为不断地由一种服务消费引致另一种消费。例如，消费者在接受停车服务的同时，可能会要求洗车及修车服务;在接受医疗服务时，可能会产生照顾家中病人多项需求。

2．物业管理服务的供给具有外部性

所谓外部性是指一个经济主体的经营活动影响到其他经济主体的利润或效用，而影响的施加者并未因此而获得补偿或受到惩罚。物业管理服务的供给就具有外部性特点。由于物业管理服务具有准公共物品性质，所以，当物业管理企业在提供服务如清洁卫生服务时，不仅购买服务的消费者会享受到洁净的环境带来的好处，而且未付费的消费者同样也可以得到这种好处。

3．物业管理服务的供给具有生产性

某些物业管理服务例如房屋及附属设备维护，可以延长物业的使用寿命，保证物业的使用功能正常发挥，使物业的外观形态保持良好状态，这种服务无疑会增加物业价值，因为物业价值无非是物业使用周期内租金流量贴现值之和,因此，物业寿命的延长有助于物业增值。这说明，物业管理服务是一种生产性劳动。

五、产业链分析

物业管理行业属于服务型行业，上游是人力资源、保洁用品、安防用品等行业;下游直接客户是房地产开发企业、市政机关、医疗机构、企业办公、公共设施、学校、住宅小区等。行业与上、下游行业之间的关联性强。上游的人力资源(保安、保洁、设备维修工等)在行业成本中占比最大，其人力成本对行业的毛利空间影响较大。下游的房地产销售面积、市政机关、公共场所等对物业管理的需求将会影响物业管理行业的市场需求。

六、行业主要企业分析

（一）主要企业情况介绍

1.保利物业（6049.HK）

保利物业是中国一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中国指数研究院2019年综合实力排名，保利物业在中国物业服务亚娱体育app官网下载企业中排名第四，在具备央企背景的物业服务企业中排名第一。保利物业在物管领域深耕23载，2019年12月19日在港股上市。公司规模及品质等方面均处于行业领先地位。2016-2018年收入CAGR达到28.4%，净利润CAGR达到50.1%，近3年业绩高速增长。地产母公司实力雄厚，储备面积增长后劲足。保利地产专注于中国一二线城市及核心城市群，土地储备丰富。销售规模排名多年稳居行业前五，央企第一，龙头地位稳固。保利物业背靠母公司保利地产，在获取管理面积方面具备优势。同时，公司依靠自身实力进行外部市场拓展的能力也逐步增强。截至 2019年，合同管理面积达4.55 亿方，在管面积达2.6 亿方，其中43.1%来自关联公司，56.9%来自外拓 项目。2016-2018年，外拓项目占比分别为8.1%、13.9%、42.6%，占比逐年大幅上升，外拓能力呈现上升趋势。

2.碧桂园服务(HK:06098)

根据中国指数研究院的资料, 根据中国指数研究院2019年综合实力排名，碧桂园物业在中国物业服务亚娱体育app官网下载企业中排名第三,遍布全国28个省、市及自治区的240多个城市,截至2019年12月31日合同管理总面积约达684.7亚娱体育app官网下载平方米。

背靠地产开发公司碧桂园，打造行业规模龙头。2018 年，碧桂园服务由碧桂园物业管理板块分拆独立后上市。截止 2018 年末，公司营收达到 46.77 亿元，在港股物业企业中仅次于绿城服务，近三年复合增长率达到 40.9%，龙头地位稳固。合同管理面积5.1亿平，在管面积1.8亿平，其中有 80.1%来源于地产母公司。根据中指院排名，碧桂园2019年累计销售额及销售面积均位列中国房地产企业榜首， 其规模庞大的新房成交数量，为碧桂园服务提供了充裕的储备面积，有力支撑亚娱体育app官网下载业绩增长。

随着规模扩张，企业不断加大项目密度，形成管理集约化效应;同时采用外包、小区智能化及节能改造等措施降低基础物业服务单位成本。2016 年以后，人均营收及人均在管面积均呈上升趋势。积极布局增值服务，为亚娱体育app官网下载业绩增长创造多元化 空间，例如大量引进战略合作商，提高家居生活服务及园区空间服务毛利、试水“三供一业”、践行“城 市共生计划”等。

3.绿城服务(HK:02869)

绿城物业服务集团于1998年成立,是一家以物业服务为根基,以服务平台为介质,以智慧科技为手段的大型综合服务企业,是全国同行业中物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。根据中国指数研究院2019年综合实力排名，绿城服务在中国物业服务亚娱体育app官网下载企业中排名第二。

绿城服务背靠母公司绿城中国的高端住宅开发导向，在成立之初即主要服务于高端住宅客户。绿城服务在品质方面的领先优势铸造了良好的口碑，品牌效应为其带来了较强的市场化 拓展能力和较高的物业服务费及续约率。根据中指院排名，绿城服务至少7年蝉联中指院发布的中国物业服务亚娱体育app官网下载企业第2名(仅次于万科物业)。2018年，绿城服务蝉联中国物业服务亚娱体育app官网下载满意度领先企业第一名。品牌实力对于公司实现长远稳定发展至关重要。

市场拓展铸就规模龙头。在关联房企支持力度较弱的背景下，公司依靠品牌实力实现规模稳步扩张。 2013-2018 年营收年复合增速 32%、归母净利润年复合增速 42%。2018 年营收规模在上市物业公司中排名第一。尽管随着规模越来越大，近几年业绩增速有所放缓，但绿城服务依靠市场化拓展增长的模式有助于其长远的稳定发展。截至2019年，绿城服务总合同服务面积约3.9亿平方米。其储备面积增加始终大于在管面积的增加，公司亚娱体育app官网下载的规模增长确定性较高。

（二）商业模式研究

物业管理的商业模式，是指物业服务企业运用专业能力，通过特定的业务流程，提供满足客户特定需求的物业服务产品，获得其赖以生存和发展的价值回报的经营模式。

1.现有商业模式

(1)物业服务提供商

物业服务提供商，又称基础服务模式。其特征是，物业服务企业通过向业主及使用人提供物业管理区域内的保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性的基础服务，来获取物业服务费的收入。其实质是，物业服务企业直接向业主出售准公共性的物业服务产品。这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式。这种模式下，还谈不上物业经营管理的开展。

(2)物业资源开发商

物业资源开发商，又称为多种经营模式。其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资亚娱体育app官网下载客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。其实质是，物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营。这属于物业管理的经营。物业搭台、商家唱戏、业主捧场”，当前一些企业试水的物业服务电子商务，正是运用最新网络信息技术探索平台收费商业模式的实践。

(3)物业顾问服务商

物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其特征是，物业服务企业利用掌握的专业知识和专业技能开展顾问服务，通过向上游的开发企业提供投资咨询、前期策划，向中游的物业服务企业提供管理方案设计，向下游的业主提供租务管理等服务来获物业顾问费用或佣金收入。其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。这属于物业经营管理中的资产管理的内容。如成都嘉宝物业。

2.亚娱体育app官网下载发展的商业模式

(1)物业服务集成商

物业服务集成商，又称物业服务总包模式。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。其实质是，物业服务企业运用策划、协调、沟通和评价等专业能力，通过控制物业管理价值链前后两端的方式，协助业主购买专业化的物业管理服务。物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。

(2)物业资产运营商

物业资产运营商，又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作(如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业。其实质是，物业服务企业利用客户资亚娱体育app官网下载专业技能，同时为业主提供传统物业管理和不动产投资理财两项服务，从而获取物业服务费用和资产管理佣金的双重收益。这就是建立在物业管理平台上的物业经营管理。物业资产运营商模式主要面向具有较高利润回报的办公、商业、休闲娱乐等收益型物业。

(3)物业保障服务商

物业保障服务商，又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。其特征是，物业服务企业不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。其实质是，物业服务企业取代客户的后勤保障部门，以市场化的方式为客户的后勤保障需求提供全面解决方案，使客户高度关注其核心业务的开展和品牌价值的创造。该模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择。与其他商业模式相比，物业保障服务商模式对企业的客户关系管理能力提出更高的要求。一般商业模式下，物业服务企业只关注合约客户的需求和满意度。

七、行业发展趋势及前景预测

物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场，根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，预计到2025年商品住宅销售面积累计238亿平方米，按照亚娱体育app官网下载企业住宅物业费(2.25元/月/平米)计算，市场规模6426医院;非住宅销售面积累计达到37亿平方米，按非住宅物业费均值(5.92元/月/平米)计算，市场规模2628.48亿元;整体市场规模9054.48亿元。此外，2018年中国社区增值服务市场规模约为9220.90亿元，按照10%的增长率计算，到2025年市场容量预计达1.80万亿元，亚娱体育app官网下载物业管理行业拥有万亿级市场容量，亚娱体育app官网下载企业将迎来快速发展的黄金时期。

八、研究结论及发展建议

建议背靠集团现有资源，发展物业品牌优势，通过差异化竞争策略，提高物业管理规模。